Hvilke skattefradrag kan du få som utleier?

Hvilke kostnader kan du føre til skattefradrag som utleier?

Når utleieinntekten er skattepliktig, er hovedregelen at du kan føre nødvendige kostnader knyttet til å skaffe, sikre og vedlikeholde inntekten. Det omfatter typisk løpende utgifter som kommunale avgifter, forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, strøm og oppvarming - dersom du som utleier dekker dette - samt kostnader til annonsering, administrasjon samt skattefaglig bistand til utarbeidelse av skattemeldingen. 

Renter på lån knyttet til boligen er også relevante, men her må man være presis. Rentefradraget følger i utgangspunktet hvem som er låntaker, og kommer normalt inn som et vanlig rentefradrag i skattemeldingen. Det betyr ikke alltid at det skal beregnes særskilt inne i utleieregnskapet, men kostnaden har betydning for den samlede skattebelastningen din.

Har du felleskostnader i sameie eller borettslag, kan den delen som gjelder drift og vedlikehold for utleiedelen eventuelt hele utleieobjektet, være fradragsberettiget ved skattepliktig utleie. Avdrag på fellesgjeld er en privat kostnad (nedbetaling lån) og ikke skattefradrag på. Renter på fellesgjeld er fradragsberettiget, men på deg som privatperson og skal ikke inngå i utleieregnskapet. 

Vedlikehold eller påkostning - her er den klassiske feilen

Den viktigste grensedragningen ved fradrag ved utleie bolig går mellom vedlikehold og påkostning. Vedlikehold er arbeid som bringer boligen tilbake til tidligere standard. Påkostning er arbeid som hever standarden utover det boligen hadde.

Bytter du ut et gammelt gulv med et nytt gulv av omtrent samme standard, vil det ofte være vedlikehold. Oppgraderer du fra et enkelt gammelt kjøkken til en klart høyere standard, vil en større del kunne bli sett på som påkostning. Vedlikehold er normalt fradragsberettiget løpende når utleieinntekten er skattepliktig. Påkostning gir som hovedregel ikke direkte fradrag i leieinntekten der og da, men kan få betydning senere, for eksempel ved gevinstberegning ved salg.

Dette er ikke alltid svart-hvitt. Mange prosjekter inneholder både vedlikehold og standardheving. Da må kostnadene ofte fordeles. Det krever dokumentasjon, og det krever at fakturaene sier noe mer enn bare "oppussing".

Et praktisk eksempel er bad. Skifter du et utslitt bad til et nytt bad med tilsvarende løsning og nivå, taler mye for vedlikehold. Men hvis du samtidig utvider badet, installerer dyrere løsninger og løfter standarden betydelig, er det vanskelig å argumentere for at hele kostnaden er vedlikehold.

Fradrag ved utleie bolig i egen bolig

Mange som leier ut en del av boligen de selv bor i, antar at de automatisk kan trekke fra en forholdsmessig andel av alt. Så enkelt er det ikke. Hvis leieinntekten er skattefri, får du som nevnt normalt ikke fradrag for kostnader knyttet til den delen du leier ut.

Hvis utleien derimot er skattepliktig, må kostnadene fordeles på en saklig måte mellom privat bruk og utleiedel. Fordelingen kan skje etter areal, brukstid eller en annen forsvarlig nøkkel, avhengig av kostnadstypen. Strøm kan for eksempel kreve en annen vurdering enn kommunale avgifter.

Det er nettopp her mange skattemeldinger blir unøyaktige. Noen fører 50 prosent av alle boligkostnader fordi leietaker disponerer omtrent halvparten av arealet. Det kan være riktig i enkelte tilfeller, men slett ikke alltid. Har du felles kjøkken, bad eller stue, eller leietaker bare leier ett rom, må du vurdere forholdene mer konkret.

Kostnader du vanligvis ikke får direkte fradrag for

Det finnes også utgifter mange tror er fradragsberettigede, men som enten ikke gir fradrag eller må behandles på en annen måte. Avdrag på lån er det vanligste eksempelet. Det er ikke en kostnad som gir direkte skattefradrag. Kjøp av møbler og større anskaffelser kan heller ikke alltid trekkes fra fullt med en gang, særlig hvis de har varig verdi eller må behandles etter egne regler.

Egen tidsbruk gir heller ikke fradrag. At du selv har brukt mange timer på visninger, maling, vasking og oppfølging av leietaker, er forståelig nok en belastning, men det er ikke en fradragsberettiget kostnad i skattemessig forstand.

Depositum er heller ikke inntekt når det settes inn korrekt som sikkerhet, og dermed heller ikke noe du "fører mot" kostnader på vanlig måte. Her oppstår det en del misforståelser, særlig når utleieforholdet avsluttes med uenighet om skader eller manglende betaling.

Dokumentasjon er ofte det som avgjør

Det holder ikke å ha hatt kostnaden. Du må også kunne sannsynliggjøre hva den gjelder, når den oppsto, og hvorfor den er knyttet til skattepliktig utleie. Gode fakturaer, kvitteringer, leiekontrakt og oversikt over leieperioder gjør jobben langt enklere hvis Skatteetaten stiller spørsmål.

For oppussing er dokumentasjon spesielt viktig. Hvis du senere må vise hva som var vedlikehold og hva som var påkostning, er det en stor fordel å ha detaljspesifiserte fakturaer, bilder før og etter, og gjerne en kort egen oversikt over hva som faktisk ble gjort.

Bruker du boligen både privat og til utleie i samme år, bør du også kunne dokumentere når boligen var utleid, når den sto tom, og når du selv brukte den. Tomgang mellom leieforhold kan i mange tilfeller fortsatt ha tilknytning til utleie, men det avhenger av om boligen faktisk var ment for fortsatt utleie.

Typiske feil i skattemeldingen

Den vanligste feilen er å føre fradrag uten å ha avklart om inntekten er skattepliktig. Nummer to er å føre hele oppussingskostnaden som vedlikehold. Nummer tre er å føre private kostnader som om de fullt ut gjaldt utleien.

Det er også mange som glemmer forholdsmessig fordeling. Har du bare leid ut deler av året, eller bare deler av boligen, kan du sjelden føre hele årskostnaden ukritisk. Samtidig ser vi at noen er altfor forsiktige og lar være å føre kostnader de faktisk har krav på. Begge deler kan bli dyrt, bare på ulike måter.

Hvis du er usikker, er det ofte langt rimeligere å få en konkret vurdering enn å rette opp feil i etterkant. Hos Skatteveilederen ser vi jevnlig saker der små feil i klassifisering eller fordeling får større utslag enn folk tror.

Når bør du få hjelp?

Hvis du har leid ut deler av egen bolig, kombinert privat bruk og utleie, hatt korttidsutleie, eller gjennomført oppussing i utleieperioden, er det ekstra god grunn til å få vurdert skattemeldingen før innsending. Det samme gjelder hvis du har kjøpt bolig for utleie, har flere objekter, eller er usikker på hvordan kostnader skal fordeles.

Skattereglene for utleie er ikke umulige å forstå, men de er fulle av avgrensninger. Små detaljer kan avgjøre om en kostnad gir direkte fradrag, må fordeles, eller først får betydning ved et senere salg. Da er det bedre å få et konkret svar enn å gjette seg frem.

For mer hjelp ta kontakt med oss her https://datatax.io/products/timebestilling