Kan man leie lager av seg selv? Når privat garasje blir næringseiendom

Når garasjen blir næringsareal

 

Det er mange som starter egen bedrift hjemmefra i begynnelsen. Kanskje trenger du et sted å lagre utstyr, kanskje trenger du et kontor. Men hva skjer egentlig når ditt eget firma skal betale leie til deg privat?

 

Tenk deg at du har startet et firma som tilbyr vaktmestertjenester og renhold. Du har en garasje på rundt 70 kvadratmeter som henger sammen med huset. I denne garasjen vil du sette opp reoler og lage plass til lagring av utstyr og vaske­midler. Omtrent en firedel av garasjen, kanskje 17 til 18 kvadratmeter, skal brukes til næringsformål. Resten av garasjen bruker du og familien deres som før, til bil og oppbevaring.

 

I tillegg har du et anneks på tomten, et bygg på kanskje 25 kvadratmeter som tidligere har vært brukt som gjestehus og oppbevaring. Nå vil du innreide dette til kontor for bedriften, med skrivebord, datamaskin og plass til møter med kunder.

 

Hva er egentlig reglene for at ditt eget firma leier disse arealene av deg?

Utgangspunktet er at utleie av fast eiendom er skattepliktig inntekt. Dette gjelder også når du leier ut til din egen næringsvirksomhet. Leieinntekten skal altså inn på selvangivelsen og beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent. Det positive er at du da også får fradrag for kostnader knyttet til utleien, som strøm, vedlikehold og forsikring for de aktuelle arealene.

 

Men så finnes det et viktig unntak i skatteloven som mange nyetablerte bedriftseiere kan benytte seg av. Utleie av egen bolig kan nemlig være fullstendig skattefri hvis visse vilkår er oppfylt. Dette gjelder ikke bare selve bolighuset, men også rom og bygninger som har en tjenende funksjon for boligen.

 

For garasjen som henger sammen med huset er dette ganske rett frem. Garasjen anses som en del av boligen når den er fysisk tilknyttet huset. Siden du fortsetter å bruke tre firedeler av garasjen privat, mens kun en firedel leies ut til firmaet ditt, oppfyller du kravet om at du må bruke minst halvparten av boligen selv. Dette måles forresten etter utleieverdi, ikke areal, men med så stor privat andel er du godt innafor. Garasjen har tjenende funksjon for boligen ved at den brukes til bil og lagring for husstanden. Dermed vil leieinntekten fra denne firedelen av garasjen trolig være skattefri.

 

Med annekset blir det litt mer komplisert. Her er det to scenarier. Hvis annekset er en frittstående bygning uten fysisk tilknytning til hovedhuset, blir vurderingen strengere. Et frittstående anneks anses ikke automatisk som en del av boligen i skattemessig forstand, selv om det ligger på samme tomt. For at utleie av annekset skal være skattefri, må det brukes til boligformål, for eksempel som gjestehus eller ekstra soverom. Når du nå skal bruke det til kontor for din egen næringsvirksomhet, faller dette utenfor det som anses som egen bolig. Leieinntekten fra annekset vil derfor trolig være skattepliktig.

 

Hvis derimot annekset er bygget sammen med hovedhuset, kanskje som en utbygging eller over garasjen, kan det anses som en del av boligen. I slike tilfeller gjelder samme vurdering som for garasjen. Bruker du fortsatt deler av annekset privat, eller er det tidvis tilgjengelig for privat bruk, kan det ha tjenende funksjon for boligen. Da kan også utleien av kontorplassen være skattefri, forutsatt at den samlede utleieverdien av hele eiendommen ikke overstiger halvparten.

 

Det er viktig å merke seg at når utleien er skattefri, får du ikke fradrag for kostnader knyttet til den utleide delen. Hvis garasjen er skattefri utleid til firmaet ditt, kan du altså ikke trekke fra strøm, vedlikehold eller forsikring for den aktuelle delen av garasjen på selvangivelsen. Dette er prisen du betaler for skattefriheten.

 

Uansett om utleien er skattefri eller skattepliktig, må du sette en markedsmessig leie. Du kan ikke ta en symbolsk sum for å redusere skatten eller hjelpe det nystartede firmaet med likviditeten. En kunstig lav leie kan føre til at skattemyndighetene omtolker forholdet eller ilegger tilleggsskatt. Firmaet ditt skal betale det samme som det ville kostet å leie tilsvarende areal fra en ekstern part.

Det er også viktig å skrive en skriftlig leieavtale selv om det er ditt eget selskap. Avtalen bør beskrive nøyaktig hvilke arealer som leies ut, hvor stor del av bygningen dette utgjør, hva arealene skal brukes til, og hvilken leie som skal betales årlig eller månedlig. Ved garasjen kan du for eksempel spesifisere at det er bakre del av garasjen med tilgang til strøm som leies ut, mens frontdelen med garasjeporten beholdes privat.

 

Når det gjelder merverdiavgift er utleie av fast eiendom unntatt fra MVA uansett om det er skattefri eller skattepliktig utleie. Du skal ikke legge til MVA på leien du sender til ditt eget firma, og firmaet kan heller ikke kreve fradrag for inngående MVA på leiekostnaden. Dette er en viktig forskjell fra andre kostnader firmaet har, hvor MVA normalt kan fradragsføres.

 

 

Oppsummert kan du altså leie ut deler av garasjen til ditt eget firma trolig skattefritt så lenge den er fysisk tilknyttet huset og du bruker mer enn halvparten av boligen selv. Annekset derimot, hvis det er frittstående, vil trolig gi skattepliktig leieinntekt når det brukes til kontor. I begge tilfeller må leien være markedsmessig, og du bør ha skriftlig avtale. Hvis du er usikker på om arealene oppfyller vilkårene for skattefri utleie, kan det være lurt å snakke med en rådgiver, eksempelvis bestille time her for rådgivning