Når blir man ansett som næringsdrivende ved utleie?

Mange spør skatteveilederen om hvorvidt det er næringsaktivitet når de leier fem enheter ut. Det er ikke et entydig svar på når dette går over til å bli næring. Det er som andre finansielle aktiviteter. Dette blir en vurderingssak. Skatteetaten kan gjøre om skattemeldingen din fra 22% kapitalinntekt på utleie til full næringsaktivitet (endrer inntekten til personinntekt). Da kan skatten komme opp i 50.4%. 

Hvilke kriterier som ligger til grunn skal vi se på her

• Omfang: Flere enheter og høy omsetning taler for virksomhet. 
• Varighet: Aktiviteten må være varig. Dersom du leier ut bare 3 måneder så er ikke dette næring. Dette vil bli beskattet som kapital med 22%.
• Driftsinnsats: Betydelig innsats med vedlikehold, administrasjon eller tjenesteelementer trekker mot virksomhet. Dette betyr at du eksempelvis har organisert vaktmestertjenester, strøing, samordnede aktiviteter, selv om det er en naturlig måte å innordne seg.
• Formål: Må drives for egen regning og risiko med sikte på overskudd. Dersom man selv investerer midler for å få dette gjort, eksempelvis vedlikehold, innkjøp, drift, så er det for egen regning og risiko. Dersom andre betaler utgiftene kan det være de som driver næring etter en vurdering
• Passivitet: Mer passiv, langvarig bolig­utleie uten særskilte tjenester taler mot virksomhet. Dette selv om det er over 4 enheter. 
• Antall enheter: Det er en tommelfingerregel om at det er maksimalt 4 enheter. Hvilke enheter er dette? Dette er fysiske utleieforhold. Mange blander dette med matrikkelreglene som sier at dersom du leier ut mindre enn 50% av utleieverdi i en enebolig (ikke inndelt etter matrikkelen i flere boliger) så kan det være skattefritt. Det har altså her ikke noe å si om hvordan den er inndelt etter matrikkelen (seksjonert) men mer om fysisk innordning. Hvor mange utleieobjekter er dette i praksis. 

Det er altså en helhetsvurdering som gjør om Skatteetaten ser på utleien din som virksomhet. Ikke antall utleieobjekter. Fem utleieobjekter er i praksis en noe anvendt tommelfingerregel, men ikke en hard grense. 

Denne artikkelen er skrevet av skatterådgiver Agnor Pettersen og statsautorisert regnskapsfører Kasper Alin Rasmussen. Trenger du hjelp med Skattemeldingen kan du ta kontakt med oss i dag.  Ta kontakt med oss for et godt fastpristilbud på regnskap i dag